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业委会来了年轻人⑱|业委会集体辞职两年后,小区选出这位领事馆走出的80后挑起大梁

2019/8/14 7:45:30

业委会来了年轻人⑱|业委会集体辞职两年后,小区选出这位领事馆走出的80后挑起大梁

从高大上的领事馆,到琐碎的小区事务,长宁区元丰天山花园的业委会主任李璋切换自如。在小区事务中,能看到他工作积累带来的不同操作——在上任之前,他走访了周边很多的小区,梳理其它小区的矛盾及经验,建立起自己小区的业委会制度;工作中,他依法依规推进小区工作,从开发商手里收回违规出租给二房东的小区场所,在街道的支持下将收回的房子打造成可供全体业主共享的网格党建中心;同样是提升小区的监控改造,天山花园小区通过居民维修基金自筹自建的创新型智慧安防系统让小区真正“智慧”起来,业主出门在外,可以用手机看到小区活动广场的视频,可以看小区剩余车位,还可以查询公共收益收支情况。

 

梳理他人经验,撰写业委会制度

 

1981年出生的李璋,从2016年下半年开始担任长宁区元丰天山花园的业委会主任。在此之前,他的工作内容和基层事务毫无交集。他本科专业是国际经济贸易,研究生专业是政治学,他的不少同学毕业后都当了公务员,他则通过一轮轮的面试去了意大利驻沪总领馆从事中意商务对接工作,后来跳槽到美国密苏里州驻中国办事处担任办事处主任,负责双边投资、贸易、文化教育等事务。这两段经历,让他体验了外国政府机构的工作风格。到了2015年下半年,孩子两岁多时,双方老人因为身体原因不能帮忙照顾孩子,考虑到自己积累了不少经验,可以在投融资方面做一些项目对接,把其余时间留给家庭、孩子,李璋决定辞职。之后的很长一段时间内,他成了儿童早教机构为数不多的“陪读”老爸。

 

业委会开会

 

自由职业时间相对比较充裕,这让李璋有了更多时间关注身边的事情。恰逢自己所住的小区业委会停摆了两年,当时物业没人管,维修没人批,他经常跑去居委会向书记提出各种意见和建议。时间久了,书记希望他能参与业委会为小区公益做点事,李璋考虑到小区事务光靠投诉并不解决问题,就答应了。

 

考虑到上一届业委会集体辞职带来的真空期对小区影响很大,在居委会的推进下,小区选出了“配比更为合理”的业委会班子。关于7位业委会参与者,李璋总结是“自己年轻有空,爱管闲事”,副主任则是一位心态年轻的退休阿姨,也是小区党支部委员。其他委员各有专长,有公务员、国企财务主管、房地产公司工程主管以及一位曾担任过居委会主任的自主创业者。

 

这些委员组成的新一届业委会,相信专业的力量。李璋本科时的第二专业是法律,在上任之前,就把和业委会相关的法律法规条文都整理了一遍。“直接相关的有四、五部,间接相关的四、五十部。像业委会召开业主大会,涉及物权法、物业管理条例、上海市住宅物业管理规定以及小区的业主大会议事规则等,但小区的‘外延’事务涉及到民法、刑法,比如和日常事务相关的宠物管理条例、环保法、房屋质量法等等。关于日常的物业电梯维保,从专业角度说,还需要了解特种设备的管理办法。”在李璋看来,做小区工作,理论上必须“做到哪里学到哪里”。

 

理论之外是实践。在新一届业委会成立前后,李璋积极联系走访学习了周边不少小区。“就是去看别的小区,前前后后走访了30多个小区,了解他们的经验和困难,梳理出一些日常事务的处理方法。”这轮走访之后,李璋意识到业委会工作必须制度化。他坦言,走访中有不少小区提到,业委会无论做什么事,都会有业主去主管部门投诉。为什么?“业委会是业主大会的执行机构,任何一个组织机构,做事都要有一定的制度,但纵观和业委会相关的各个文件,对业委会实际工作的制度规定是欠缺的。”在他看来,业委会想要少被投诉,就得有制度,“对照制度,你可以理直气壮地据理力争,那就没得投诉了。无论是业委会财务制度,还是召开一个业主大会要走什么流程,以及业委会内部的会议流程,都需要制度化。”李璋结合法律法规撰写的小区业委会制度,包含会议制度、印章管理制度、档案管理制度、信息公开制度、业主参与制度等多个方面的内容,为业委会日常工作保驾护航。

 

“摸家底”理出经济账

 

有了结合理论和实践的前期总结,新一届业委会的工作很快就理出了头绪,第一步就是“摸家底”。

 

为了了解小区的公共部位使用情况,李璋到房产中心把小区内存疑区域的产权记录都调了出来。“当时有一处会所,有传言说归小区业主所有,但我发现产权登记在开发商名下;不过也有其它发现,小区一处惹得业主怨声载道的群租房,属于公建配套。”很快,有业主打了举报电话,街道来调查后发现这块区域被开发商借给了二房东,借着街道打击群租的东风,业委会收回了这间房子,当时二房东很不甘心,曾跑到李璋家去滋事,是居委会书记出面协调,才最终把事情搞定了。

 

小区技防改造项目开箱计票

 

这样一处近300平方米的场地收回来之后怎么办呢?有的业主提议出租。但是业委会发现,这地方出租给谁,都会造成扰民的状况,后来经四位一体会议讨论,就和街道协商,由街道出资装修,在此设立区域党建中心,作为周边多个小区党建共建的基地。如今,这个空间集“网格化的党建中心、居民活动中心”为一体,业主可以在此举办唱歌、演奏、插花等小区活动,周边的居民也可以前来参加党建活动。

 

“摸家底”自然不能忘记钱。新一届业委会成立后,在业主最关心的维修资金账户上也花了不少功夫。“上一届业委会提前辞职,造成了一些维修资金利息损失。”原来,小区2000多万元维修基金在业委会真空期内定期存单到期,所以有一段时间是按照活期利率结算。类似的情况在不少小区都发生过,面对既定损失,大多无力挽回,但李璋却不甘心。他不厌其烦地去了十几次维修资金托管银行协商,最后还去了分行行长办公室谈这个事情。话还是那些话:“这么大的一笔钱,你们怎么能无视它?放任资金躺在活期里,你们就是这么保护业主资产的吗?客户关怀体现在哪里?”最后银行承认在服务告知上确实存在不足,将后续存款利率调到了可浮动利率的上限。

 

针对开发商指定的前期物业,业委会提出了新的要求。由于小区过去10多年未涨物业费,物业也曾抱怨1.8元的物业费偏低,但在李璋看来,业委会的职责主要是根据物业服务合同监督物业服务以及管好钱。“在四位一体会议上,业委会不断地把小区内存在的问题抛给物业,考虑到人工成本上涨,确实也不能完全按照当年的合同来考核,但业委会还是要做好督促工作。”此外,考虑到物业公司很容易通过维修项目来“赚外快”,李璋摒弃了不少业委会“物业报什么就批什么”的操作方式,而是会先核查每一项维修的方案、费用是不是合理。“以换电梯绳为例,一般物业就是按照总维修价格上报,能包含品牌信息已经算是详细的了,但我的要求是看型号。”是坏了吗?要怎么修?更换的话究竟该怎么选?他先做功课,发现电梯绳有进口和国产之分,进口或国产里还有产地之分,产品的价格可以差一倍。之后,他通过求助百度、阿里巴巴,完全弄明白后再去和物业沟通。得知物业准备购买韩国的电梯绳和详细报价,李璋直接告诉物业这个价格可以买日本的产品了。“其实不同的价位对应不同的使用期,但日本钢丝绳保持的时间久,考虑到每更换一次电梯线需要支付人工,且换的时候还要影响大家生活,所以我就建议物业选用日本的产品。”按照李璋的了解,日本的电梯绳可以用15年左右,而有些国产的电梯线,每隔3-5年就要换。

 

业委会每月一次邀请环保组织来小区宣传垃圾分类

 

“做个有心人,真的可以省很多钱。”李璋发现,小区部分楼栋发生屋顶和外墙漏水,物业报的单价完全没问题,但往往会多报面积。“明明不需要整堵墙维修,物业却上报了一大片面积,只要被业委会发现,就是责令改正。”在李璋的字典里,任何动用维修基金的项目,不仅要看项目“是不是该修”,还要看操作、报价“是不是合理”。有一次小区的一处消防柜坏了,物业报价27000元,李璋到淘宝上搜索出型号一模一样的产品,把价格遮掉后让淘宝商家报价,并提前向淘宝卖家确定好“发票正规、上门安装”这些实际问题,就直接把链接推送给了物业,一下子为小区省了1万多元。

 

探索可操作可复制的经验

 

为了方便操作,李璋也会给物业设定标准。比如对于小区内的维修项目,提倡“事前、事后一张照”,也就是说,在维修报批前,物业先传一张“事前照”,再上报维修方案,附上合同,等维修完成,再传一张“事后照”对比确认。“业委会7位参与者,不可能去查看小区每个需要修理的项目,但通过留存对比照的形式可以对每一项都进行抽查。一方面,让物业不敢乱来;另一方面,万一业主有疑问和投诉,我们可以给他们看。”

 

在小区积累了两年的经验之后,李璋开始尝试到其它小区去分享经验。在他看来,房管局、街道虽然会给业委会参与者们提供培训的机会,但培训内容主要是法律法规方面的内容。实际上大部分业委会起步之初,都是从居委会或是物业的角度被告知业委会该怎么干。“我觉得新上任的业委会参与者很需要‘前辈’的实践案例,具体操作中的要点,手把手地让他们更快地上手小区业委会工作。”如今,有几个街道社区但凡有新成立的业委会,都会邀请李璋去培训,分享经验。“主要是跟他们分享相关法律法规以及业委会实际操作流程中要注意的地方、各种小窍门,并为小区解决各种与业委会有关的矛盾提供经验和思路。”李璋强调,业委会最重要的工作是监督物业服务和管住钱,在此基础上才是建设小区。而做好这些工作的前提,是要做好小区的信息公开工作。

 

“我们小区现在也在完善信息公开工作,会在各个楼栋和宣传栏张贴小区账目,但是从实践操作来看,还需要更优化。”从内容上说,要有明细帐;从方式来看,不能仅仅满足于在小区内张贴。“张贴在小区,很多业主反馈没看到;若是使用微信订阅号,需要不少运营维护成本;通过微信群发布,信息很容易被淹没。”在这样的情况下,李璋考虑在小区智慧化的推进过程中去统筹解决这些问题。

 

小区的人脸识别监控能够实现重点人群监控的功能

 

小区内的监控摄像头、人脸识别监控摄像头、高空抛物监控摄像头

 

值得一提的是,元丰天山花园小区近期正在打造的智慧小区,通过一系列的改造,在小区增加监控、泛感知设备之外,还将通过信息平台向业主提供某些公共区域的视频监控共享,让广大业主对智慧小区有感受度。“要提高业主参与度,首先要把硬件设备共享给业主使用。小区监控的某些公共区域,比如儿童乐园、小区大门、小区广场等这些场所的视频,业主可以通过手机查看。这样一来,保姆带孩子去广场,即便家长在公司上班也可以看到。”此外,通过这个系统,业委会、居委会、物业和公安将能以点对面的形式给全体业主推送各类社区相关的通知和信息,不仅做到无纸化节约成本,又可以大大增加业主对于社区事务的知晓度。按照李璋的设想,未来,在这个平台上,业主可以随时查看小区的公共收益和维修资金的收支情况,真正做到信息公开、共同监督。

 

期待有更好的参与环境

 

在李璋看来,做好新时代的业委会,需要从制度、技术和人员三个方面入手。“越来越多的业委会意识到建立制度、利用信息技术的重要性,但具体到落实,需要人员保障,即需要鼓励业主们来参与。”

 

李璋介绍,在西方国家,从事业委会这样的基层社区工作能得到很大程度上的社会认可。哪怕是在我国香港地区,很多区议员也是从社区委员会做起,对于公务员考核的要求中更是包含了一定的公益服务时间。“相对而言,我们现在的公务员评价体系尚未对社会服务有要求,以我们小区为例,当时居委会书记花了不少精力去鼓励公务员来参与业委会。在大多数的小区,目前业委会的参与者还是以退休人员居多,但业委会工作涉及的法律法规非常多,对于退休人员而言,仅学习条文也是不小的负担。”而由于业委会事务关系到小区业主的切身利益,很多问题的处理好比“游走在平衡木上”,“需要有艺术性,也需要懂一些法律法规,早已不是光靠邻里间混个脸熟就能解决。”

 

业委会组织奉贤田间蔬菜每周两次直供小区

 

即便是维权,李璋也提倡摆事实讲道理。在没有参与业委会之前,他曾因为长宁路上的高架离小区的最近距离仅20多米而给街道、区、市交通委等部门写材料,各个部门派人来交谈,做解释工作,当得知高架不可能绕开居民区后,有业主提出要求赔钱,这个时候李璋表态:一涉及到钱,每个人的诉求就不一样了,我肯定协调不了。他说,自己反映情况的初衷是把高架对小区影响降到最低。在他的建议下,设计方考虑在高架上加盖子,变成空中隧道,为周边居民减少噪音。“一旦先给了钱,设计施工中就不会再考虑消除噪音的工作了,我就给业主们讲道理,告诉他们目前应该做的就是通过设计方案的改造尽可能地去减少对未来生活的影响。”在李璋看来,不一样的理念会带来不一样的诉求,这也是为什么,他期待能有更多人通过制度化、信息化的方式来参与小区事务,而不是简单地用投诉或是对抗的方式。“小区是广大业主共同的家,多一些积极参与,少一些消极抱怨,这个家一定会变得更好。”